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2018-05-18

ハワイの不動産を売却する11のステップ。税金や費用まで徹底解説

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「別荘を購入してみたけれども結局あまり利用しないから手放したい。」

「減価償却期間が終わったので、節税のために買い直したい。」

色々な理由でハワイに所有している不動産の売却を考え始めた時、最低限知っておいたほうがいいこととは何でしょう?

今回は日本とは異なる売却費用や税金の話、具体的な売却するための11のステップについて解説します。

ハワイで不動産を売却時にかかる費用


不動産を売却する際に売り主は、売り主が依頼したエージェント(不動産会社)買い主が依頼したエージェントの両方の費用を払う必要があります。

その他にエスクロー開設後にかかる費用もありますが、これらは不動産が売却された際に売却額から差し引かれます。

エージェントに支払う費用

売り主のエージェント3%+買い主のエージェント3%=売却価格の6%

を売買成立時に売り主から支払う必要があります。

売り主の負担が大きいイメージがありますが、購入時に支払う手数料を、売却時に一緒に払うという考え方です。

エスクローでかかる諸経費

エスクローとは売り手と買い手の公平な取引を仲介する会社で、ハワイでの不動産売買ではこの会社を通すことで、取引が大変透明化されます。エスクロー会社への手数料は売却価格の1~3%で、通常この費用は売り主と買い主の折半になります。

その他に弁護士費用やシロアリ検査費用、物件に関する調査費用で売却価格の1%くらいを見ておいたほうがよさそうです。

ハワイで不動産を売却時にかかる税金


源泉税

ハワイに居住していない外国人がハワイの不動産を売却した場合、ハワイの税務署が自動的に売却額から徴収する税金があります。

これを源泉税と言って、アメリカ合衆国が外国人から徴収する連邦税と、ハワイ州がハワイ非在住の人から徴収する州税を合わせたものです。源泉税は以下のようになります。

税額買い主が自宅用に購入した場合買い主が投資用に購入した場合
売却価格30万ドル(3,300万円)以下0%15%
売却価格30~100万ドル(3,300~1億1,000万円)以下10%15%
売却価格100万ドル以上(1億1,000万円)15%15%
州税5%5%


連邦税については、売却価格によっても変わってきますし、買い主のその不動産をどう利用するかによっても変わってきます。州税は一律5%です。

例えば、日本に住んでいるAさんがハワイのコンドミニアムを5,000万円で売却、買い主のそのコンドミニアムの使用目的が自宅としての活用なら、

連邦税:売却額 5000万円×10%=500万円
州税 5000万円×5%=250万円
合計750万円

が売却額から徴収されます。

売却益が出なかった場合や損益が出た場合は、翌年の確定申告で申請すれば源泉税は還付されます。

日本での手続き

日本の居住者がハワイで不動産を売却し、売却益を得た場合には、日本国内で不動産を売却した場合と同様に、日本でも税金を払わなくてはなりません。

しかし、それではアメリカと日本の税金の二重支払いになりますので、それについては外国税額控除ができます。

日本国の居住者が外国へ税金を納めた場合に、一定の額を所得税額から控除してもらえます。ただし、この外国税額控除の適用を受けるためには、日本での確定申告をする際に、必要書類を提出しなければなりません。

ハワイで不動産を売却するための11のステップ


1.エージェントを選ぶ

ハワイで不動産を売却するときに最初にすることは、自分が売却したい物件の担当になってくれるエージェント(不動産会社)を選ぶことです。その物件を購入した時のエージェントに依頼をしてもいいですし、その時の対応がもうちょっとだったなと思えば、もっとハワイの不動産売却に精通していて信頼のおけるエージェントを探すのもいいでしょう。

2.売却価格を決める

現在のハワイ不動産マーケットの状況や、近隣の同じような条件の物件と比較しながら売却価格を決めていきます。値引き交渉が入ることも考えて、価格を設定することをおすすめします。人気のエリアや条件が良い物件はかなり強気に出てもすぐ決まることもあるようです。

3.MLSに物件を掲載する

画像:MLSデータベースが検索できるハワイの不動産ポータルサイト

ハワイの売り出し物件がすべて掲載されているMLSに自分の物件を登録、掲載します。

4.内見が入る

MLSを見た物件購入検討者から内見が入ります。すぐに内見が入らないようなら、日曜日のある時間だけ予約を入れなくても誰でも見学ができる「オープンハウス」というスタイルを取るのもいいでしょう。

内見に出したい物件がホテルコンドの場合、宿泊客がいる場合は内見の予約を受けられません。

5.購入希望者からオファーが来たら返答する

購入希望者から希望購入金額を含めたオファーが来ます。それに対して売り主は

  • ACCEPT(アクセプト)・・・ 受託、売買契約成立
  • REJECT(リジェクト)・・・拒否
  • COUNTER OFFER(カウンターオファー)・・・条件変更の申し出

の答えを返します。

お互いが納得するまで何回かカウンターオファーを繰り返すこともあります。折り合いがつけば売買契約となります。

6.契約が合意できたらエスクローを開設する

売買契約が成立したら、エスクローが開設されます。


エスクローの仕組みは次のような「エスクロー決済は不動産取引でどう利用されているの?」をご覧下さい。

7.物件の調査が入る

エスクロー会社は、売却物件について調査を開始します。所有権、抵当権、先取り特権、未払税金、地役権などの存在など、解決しなければならない問題はないかの調査と、シロアリ検査や、測量・杭打ちの調査(一軒家のみ)などです。エスクロー会社はこれらを解決するために売り主と話し合い、レポートを作成します。

買い主がこのレポートを読み、内容に不満がある場合は、この時点で売買契約を解除することができます。

8.開示報告書に答える

売り主は物件についての開示報告書を買い主に渡すことが義務付けられています。

売り主は、エスクロー会社が作成した開示報告書の質問(その物件の価格に影響すると思われる物件の過去および現在の欠陥・修理箇所・状態など)について、正直に回答しなければいけません。

この開示報告書を読み、売り主の回答内容に不満を持った場合にも、買い主は契約を解除することができます。

9.権利書用書類作成

すべてが合意に達したら、エスクローの弁護士が権利移転の書類を作成します。これが買い手の権利書になります。

10.譲渡書類、名義変更の書類にサイン

売り主、買い主両者が譲渡書類、名義変更の書類にサインをします。譲渡書類のサインは公証されている書類のみが認められているため、エスクロー会社でサインをします。

買い主が日本にいる場合は、日本のアメリカ大使館や領事館でも公証を得ることができます。

この書類はエスクロー会社に登記変更予定日の2日前までに届いている必要があります。

11.売却完了

すべての書類、代金がエスクロー会社に届いたら、エスクロー会社は決済、登記をします。その後、買い主から支払われた購入金額から、必要経費、手数料、税金などが引かれ、売り主に購入代金が支払われ、売却が完了します。

まとめ

ハワイでの不動産の売却は、購入の時にはほとんどでてこないアメリカの税金の話などもあり巣複雑です。

また売却価格も、ハワイの不動産マーケットの情報をいかに持っているかで変わってくるので、経験豊富なエージェントに依頼することが重要になってきます。

今が売却に適切な時期なのかも含めて、SEKAI PROPERTYでも相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談下ください。
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